Uns vorliegende Situation: Das geplante Baugebiet ist etwa 3 ha groß und liegt zwischen der Nordheimstraße und dem Wernerwald, der hier im östlichen Teil zum Naturschutz- und FFH-Gebiet Cuxhavener Küstenheiden gehört. Es grenzt westlich an das vorhandene Wohngebiet an der Straße „Am Feuerberg“ an.  Die aktuelle Nutzung ist Grünland, teils als Pferdeweide. Der Investor IDB Cuxhaven plant, 80 Wohneinheiten zum Teil in einer verdichteten Bauweise mit Reihenhäusern und Stadtvillen zu erreichten, das entspricht etwa einem Einwohnerzuwachs von 200 Personen.   Dabei ist ausschließlich Dauerwohnen vorgesehen. Die verkehrliche Erschließung soll über die Nordheimstraße erfolgen. Die Planung ist vor längerer Zeit schon einmal in der Diskussion gewesen und damals zunächst verworfen bzw. zurückgestellt worden, weil damals der Nachfragedruck nur gering war und relativ hohe umweltschutztechnische Auflagen und Kosten für die Umsetzung zu erwarten sind. Inzwischen gibt es einen deutlich erhöhten Nachfragedruck für Wohnen in diesem Ortsteil, der diese Planung begründet.

Im Wohnbauflächenkonzept der Stadt Cuxhaven 2008 ist diese Fläche in Stufe 2 (Sonstige Entwicklungsfläche) vorgesehen. Freie Bauflächen der Stufe 1 (Vordringlicher Bedarf) sind in Sahlenburg nicht mehr vorhanden, mit Stufe 2 gibt es außer dieser keine weiteren Entwicklungsflächen. Angrenzende Grünland-Flächen westlich zum Wernerwaldparkplatz hin sind mit Stufe 3 (für Bebauung ungeeignet) klassifiziert.  Für den Ortsteil Sahlenburg ist zudem die Aussage zu finden,  dass der Ortsteil etwa 3000 Einwohner hat und eine überproportionale Flächenentwicklung vertretbar ist. Gleichzeitig wurden aber für den Bereich Lohmsmoor auch einschränkende Aussagen getroffen: Es wurde empfohlen, in diesem Teil Sahlenburgs die offenen, identitätsbestimmenden Weideflächen im Bezug zum Wernerwald zu erhalten und von Bebauung freizuhalten. Hingewiesen wurde zudem auf einen Kabinettsbeschluss vom Dezember 2007, wonach zum Schutz von Waldrändern ein Abstand von Bebauung zum Wald von 100 m empfohlen wird.  

Vorhandene Natur, Umwelt, Landschaftsbild:

Der östliche Wernerwald ist mit Ausweisung des Naturschutzgebietes Küstenheiden und Krattwälder bei Cuxhaven (gleichzeitig FFH-Gebiet) damals vom Landschafts- zum Naturschutzgebiet heraufgestuft worden. Der Wald unmittelbar südlich des geplanten Baugebietes weist eine typische Eichenkrattwald-Artengemeinschaft auf, deren Erhalt als ein Schutzzweck in der Verordnung aufgeführt ist.  Die davor befindlichen Grünlandflächen haben mehrere Wallhecken mit Baumbestand, die ebenfalls dem Naturschutzrecht unterliegen.  Zusammen mit dem Waldrand bietet sich ein hochwertiges Landschaftsbild und eine aktuell gute Biotopvernetzung. Zudem wird im Landschaftsplan der Stadt Cuxhaven auf eine hohe Bedeutung für Grundwasserneubildung hingewiesen, die Grünlandflächen liegen zum Teil in einer flachen Senke und weisen Gräben mit teils artenreicher Vegetation auf.  In der Sitzungsvorlage wird darauf verwiesen, dass für dieses Bauvorhaben Umweltuntersuchungen einschl. Fauna (Brutvögel, Fledermäuse, Amphibien) sowie eine FFH-Verträglichkeitsprüfung erforderlich sind.                                                              …weiter S. 2

Auswirkungen des Bauvorhabens auf Natur und Umwelt

Der vorgelegte Planentwurf sieht vor, die gesamte Fläche teils verdichtet mit Grundstücken zu überplanen, die vorhandenen Wallhecken sollen als Grundstücksgrenzen erhalten werden und ein nur 40 m breiter Streifen vor dem Waldrand soll von Bebauung frei bleiben. Dort sind Regenrückhaltebecken mit Überlaufeinrichtungen geplant, es wird also auch dort in den Wasserhaushalt eingegriffen. Es ist mit Verlusten an Naturwerten und einer Zerstörung des wertvollen Landschaftsbildes  in diesem Bereich zu rechnen. Hinzu kommen vermehrte Beeinträchtigungen durch Lärm und Störungen.  Auch durch Grundwasserabsenkungen könnten Tier- und Pflanzenarten im angrenzenden Naturschutzschutzgebiet beeinträchtigt werden. Vorgeschlagene Kompensationsmaßnahmen und ökologische Festsetzungen im Bebauungsplan können dies voraussichtlich nicht oder nur teilweise ausgleichen.  Es ist von uns so einzuschätzen, dass im Rahmen der Eingriffsregelung auch zusätzliche Kompensationen in anderen Teilen Sahlenburgs notwendig werden.

Auswirkungen auf den Verkehr in Sahlenburg

Durch diese Planung wäre mit einem Zuzug von rund 200 Personen nach Sahlenburg zu rechnen. Der gesamte Verkehr in Sahlenburg sowie der Zu- und Abfluss einschließlich der touristischen Verkehre wird über die Nordheimstraße geführt, andere Möglichkeiten stehen nicht zur Verfügung. Die Nordheimstraße ist verkehrsberuhigt mit 30 km/h ausgewiesen und bereits jetzt häufig, vor allem im Sommer überlastet. Diese Frequentierung wird infolge des Neubaugebietes noch zunehmen und die Belastung der Anwohner an der Nordheimstraße verschärfen. Für den Radverkehr steht parallel der Butendieksweg als ausgewiesene Fahrradstraße zur Verfügung.  Weitere Auswirkungen sind von den zukünftigen Planungen im Bereich Seehospital-Gelände zu erwarten. Nach Aufgabe des Helios-Seehospitals steht dort eine Neuplanung auch mit touristischer Wohnnutzung  an. Alte Planungen sahen dort schon mal ein Feriendorf mit bis zu 500 Wohneinheiten vor, diese wurden zunächst verworfen bzw. zurückgestellt.

Die Nordheimstraße wird nicht unbegrenzt weitere Verkehre aufnehmen können. Daher halten wir eine gutachtliche Klärung zur erforderlich, wieviel Wohneinheiten in Sahlenburg insgesamt noch unter Nutzung des vorhandenen Straßennetzes gebaut werden können, sowohl im touristischen als auch im nichttouristischen Bereich.

Ziel müsste sein, die Naturwerte im Ort weitgehend zu erhalten und den Verkehrsfluss für die Anwohner der bestehenden Straßen verträglich zu gestalten. Daran sollten sich dann die kommenden Bebauungspläne orientieren und die Gesamtsituation im Ortsteil Sahlenburg berücksichtigen.

Vorschläge/Fragen für den städtebaulichen Vertrag Lohmsmoor:

1. Wir schlagen vor, im Rahmen der FFH-Verträglichkeitsprüfung und Umweltbericht zu klären, ob im Südteil der Abstand der Bebauung vom Wald bzw. Naturschutzgebiet auf 100 Meter erhöht werden kann und dort neben der Regenrückhaltung auch feuchtes Grünland mit Wallhecken erhalten und entwickelt werden kann. Das könnte die im Vorhergehenden benannten Beeinträchtigungen deutlich reduzieren.  Entsprechend würde sich die Größe des Baugebietes um etwa 1/3 verkleinern, etwa 60 Wohneinheiten vor allem in verdichteter Bauweise wären dann denkbar.

2. Kann eine rechtliche Festschreibung der Größe des Baugebiets Lohmsmoor im städtebaulichen Vertrag unter Vorbehalt erfolgen, so dass eine mögliche Verkleinerung der Baufläche aus Gründen des Natur- und Umweltschutzes ohne Schadenersatzpflichten an den Investor möglich wäre?  

3. Gibt es bereits Erhebungen der Stadt über die verkehrliche Situation in Sahlenburg und Richtwerte bzw. Höchstwerte für zukünftige Bebauungen in diesem Ortsteil? Wir durch die Verwaltung ein zusätzliches Verkehrs-Gutachten vor der Planung weiterer Wohn- und Tourismusgebiete in Sahlenburg für erforderlich gehalten?

4. Es könnten Teilflächen des  Seehospital-Geländes für die  naturschutzrechtliche Kompensation genutzt werden, die für das Baugebiet Lohmsmoor erforderlich wird. Es bieten sich nach Aufgabe des Krankenhauses dort Möglichkeiten zur Entsiegelung sowie Ausweitung der vorhandenen Küstenheide-Flächen. Die dort für eine Neuplanung von Ferienwohnen verfügbare Fläche würde sich entsprechend verkleinern.